Die Auswirkungen der COVID-19-Pandemie auf die deutschen Wohnungsmärkte
Rupert K. Eisfeld, Tobias Just
Die COVID-19-Pandemie bedeutete einen Schock für die Gesellschaft und die Wirtschaft in Deutschland. Wohnungsmärkte sind heterogen und sie spiegeln viele gesellschaftliche sowie wirtschaftliche Veränderungen. Daher lohnt es bei den bisherigen Reaktionen der Wohnungsmärkte auf diesen Schock in mehrfacher Hinsicht zu differenzieren: Vermietungsmärkte reagierten anders als Investmentmärkte, und die regionalen Unterschiede sind nach einem Jahr Pandemie beachtlich. Wohnungsmärkte reagieren zudem langsam und zeitverzögert, daher ist es unwahrscheinlich, dass zum aktuellen Zeitpunkt bereits alle Marktreaktionen abgeschlossen sind. Sowohl das kumulierte Infektions- als auch Mortalitätsrisiko ist weitgehend unabhängig von der Bevölkerungsdichte auf Kreisebene. Die Nachfrage auf Vermietungsmärkten nahm insgesamt verlangsamt zu, weil das Bevölkerungswachstum ausblieb und weil die Einkommen deutlich verlangsamt zulegten. Das Internetsuchverhalten legt nahe, dass mehr Haushalte zusätzlichen Platz für Wohnzwecke suchen. Diese Zusatznachfrage lässt sich häufig leichter und preisgünstiger außerhalb der Kernstädte finden. Die Wohnungsbaupreise zogen während der Pandemie spürbar nach oben und verteuerten tendenziell neue Wohnungen. Insgesamt bleibt der Nachfrageüberhang aber in vielen Stadt- und Landkreisen bestehen. Die Wohnungsmieten sind während der Pandemie weiter gestiegen und, weil die Einkommen auch nach den staatlichen Rettungsmaßnahmen langsamer zulegten, hat sich die Erschwinglichkeit von Mietwohnungen vielerorts weiter verschlechtert. Besonders für Haushalte, die massive Einkommensverluste im Zuge der Pandemie zu erleiden hatten, entsteht hieraus ein Erschwinglichkeitsproblem. Die Wohnungspreise in den Kernstädten und vor allem in den suburbanen Verflechtungsgürteln stiegen nicht nur schneller als Einkommen oder Mieten, sie stiegen sogar in vielen Kreisen schneller als in unserem kontrafaktischen Referenzszenario "ohne Pandemie" zu erwarten gewesen wäre. Wohneigentum wird dadurch weniger erschwinglich.
