La différenciation des territoires urbains : une étude à partir des marchés immobiliers locaux

La fragmentation socio-spatiale des territoires urbains prend différentes formes : gentrification des centres urbains et des zones péricentrales, recherche d’entre-soi dans les banlieues résidentielles et dans le périurbain, concentration de la pauvreté dans des quartiers de plus en plus stigmatisés. L’objet de cette contribution est d’appréhender cette problématique à partir de l’analyse des transactions immobilières recensées dans les bases notariales BIEN et PERVAL. Les résultats présentés sont issus d’une étude menée à l’Université Paris-Dauphine, en partenariat avec le Conseil Supérieur du Notariat. Douze aires urbaines françaises, et plus particulièrement celles de Paris, Lyon et Nantes, ont été étudiées durant la période 1998-2010. L’exploitation des bases notariales permet de replacer au cœur de l’analyse du peuplement urbain une variable déterminante mais peu étudiée d’un point de vue sociologique : les prix immobiliers. Ceux-ci constituent à la fois un indicateur du degré d’attractivité des territoires et un puissant facteur de « tri social » à l’entrée des quartiers et des communes. La prise en compte du profil des acquéreurs et leur localisation d’origine permet en outre de mieux comprendre comment s’orientent les mobilités résidentielles et comment celles-ci contribuent à redessiner la géographie sociale des villes.