Les bulles 'robustes' : pourquoi il faut construire des logements en région parisienne

La région Ile-de-France est caractérisée par une faible augmentation de l’offre de logements et une hausse importante des prix de l’immobilier. Pour lever la contrainte foncière, la densification, tout au moins dans la proche périphérie de l’hypercentre, paraît une solution envisageable. Nous proposons ici un mécanisme de partage de la valeur créée lors d'une densification importante par la destruction d'un immeuble existant et sa reconstruction avec un nombre d’étages accru. Le partage se veut incitatif pour les propriétaires mais aussi pour les collectivités locales. De fait, pour ces dernières, la densification est à la fois une charge économique, implique des investissements, demande de compenser les perdants à la densification et induit un risque de modification de la base électorale. Si la densification se fait par une augmentation suffisante de l’élévation et dans une zone où les prix au m² sont élevés, la valeur créée est alors d'un ordre de grandeur suffisant pour renverser les logiques de malthusianisme foncier à l'oeuvre. En simulant un tel dispositif sur l’Ile-de-France, il apparaît un potentiel de construction d'un million de nouveaux logements, un investissement des collectivités locales de l'ordre de 60 milliards d'euros et un surcroît d’activité dans le bâtiment de près de 140 milliards d'euros. Le dispositif actuel d’assujettissement de la valeur totale des constructions neuves à la TVA au taux normal devrait être aménagé afin de permettre de financer les incitations nécessaires à une telle opération.