Mieten, Modernisierung und Mieterstruktur - Vermietergruppen in Großstädten im Vergleich: Eine Analyse auf Basis des Sozio-oekonomischen Panels

Angesichts stetig steigender Mieten in den Großstädten stehen zunehmend Vermieter im Fokus öffentlicher und politischer Diskussionen. Selbst eine Enteignung großer privater Wohnungsgesellschaften in Berlin wird mittlerweile von einer Bürgerinitiative gefordert. Durch die Überführung der Unternehmen in staatliches Eigentum erwarten sich die Initiatoren geringere Mietpreisdynamiken und weniger kostentreibende Modernisierungen. In dieser Studie, die auf Daten des Sozio-oekonomischen Panels beruht, wurden Vermietergruppen in den Großstädten mit mehr als 500.000 Einwohnern miteinander verglichen. Bezogen auf den subjektiven Renovierungsbedarf und das Modernisierungsverhalten sind keine wesentlichen Unterschiede zwischen kommunalen, genossenschaftlichen und privaten Wohnungen erkennbar. Sowohl bei kommunalen als auch privaten Wohnungsgesellschaften sehen rund 40 Prozent der Mieter Handlungsbedarf, wobei 10 Prozent der Mieter kommunaler Wohnungsgesellschaften ihre Wohnungen sogar als vollständig renovierungsbedürftig ansehen - deutlich mehr als bei den anderen Wohnungsgesellschaften. Vergleichbar ist auch die Zahl der durchgeführten Modernisierungen, und auch bezüglich der Zufriedenheit der Mieter gibt es kaum Unterschiede. Lediglich am aktuellen Rand hat die Zufriedenheit der Mieter kommunaler Wohnungen etwas zugenommen, bei den übrigen Vermietergruppen sind die Werte seit 2013 relativ konstant. Unterschiede gibt es aber bei der Mietpreisdynamik. Während die Mieten in kommunalen Wohnungen seit 2013 kaum und bei Genossenschaften sehr moderat gestiegen sind, gab es starke Mietpreiszuwächse bei privaten Eigentümern und vor allem Wohnungsunternehmen. Private Vermieter reagieren daher stärker auf die anhaltende Wohnungsknappheit und die daraus resultierende stärkere Konkurrenz um Wohnungen. Aus dieser Perspektive ist es verständlich, dass Mieter sich von einem kommunalen / öffentlichen Eigentümer ein geringeres Mietpreiswachstum versprechen. Aus Sicht der Gesellschaft sind mit unterlassenen Mietpreissteigerungen aber Einnahmeverluste verbunden, was u. a. die Finanzierung von Sozialprogrammen oder Infrastruktur erschwert. Sozialpolitisch ist es daher wichtig zu prüfen, wer die Nutznießer sind. Im Fall der privaten Wohnungsunternehmen zeigt sich, dass 57 Prozent der Mieter über mehr als 80 Prozent des Median-Einkommens verfügen und 44 Prozent sogar mehr als 100 Prozent. Die unterlassenen Mietsteigerungen würden damit zu einem wesentlichen Teil Haushalten zu Gute kommen, die ansonsten keinen Rechtsanspruch und auch keinen Bedarf an staatlicher Unterstützung haben. Berücksichtigt man darüber hinaus die hohen Kosten einer Enteignung bzw. die Signalwirkung einer Enteignung ohne vollständige Kompensation, ist von einer Enteignung privater Wohnungsgesellschaften dringend abzuraten.