Neue Arbeitswelt, neue Arbeitsorte: Auswirkungen von Homeoffice auf den Büroimmobilienmarkt

Die Arbeitswelt hat in den vergangenen Jahren einen rasanten Wandel durchlaufen und für ein Viertel der Beschäftigten ist die regelmäßige Arbeit im Homeoffice zur neuen Normalität geworden. In dieser Studie untersuchen wir die Auswirkungen der neuen Arbeitswelt auf den Büroimmobilienmarkt in den Großstädten Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf zwischen 2013 und 2023. Die Analyse der aktuellen Lage am Bürovermietungsmarkt zeigt eine Marktabkühlung und lässt erwarten, dass das Marktumfeld in näherer Zukunft herausfordernd bleiben wird. Im derzeitigen Spannungsfeld zur Zukunft des Homeoffice identifizieren wir einen Trend zu mehr Koordination von Präsenzarbeit und ortsunabhängigem Arbeiten. Dies führt in vielen »Bürobranchen« zu strukturiert hybriden Arbeitsmodellen mit festen Präsenztagen und Homeoffice-Möglichkeit an den übrigen Tagen. Als Folge von Homeoffice sinkt die Büroauslastung und Unternehmen mit intensiver Homeoffice-Nutzung planen, ihre Büroflächen zu reduzieren. Das in dieser Studie vorgestellte konzeptionelle Modell prognostiziert im wahrscheinlichen Szenario einen langfristigen Minderbedarf an Büroflächen wegen Homeoffice von etwa 12%. In der Analyse zeigt sich der Homeoffice-Effekt sowohl kurzfristig durch den Anstieg von Untervermietungen als auch langfristig durch einen Nachfragerückgang auf dem Vermietungsmarkt. Unsere Auswertung belegt, dass in Branchen mit starkem Homeoffice-Wachstum ein Rückgang der durchschnittlichen Flächennachfrage und gleichzeitig steigende Mietpreise pro Quadratmeter zu verzeichnen sind. Hintergrund sind die Fokussierung auf neuere, zentral gelegene und damit teurere Büros sowie erhöhte Baukosten und Inflation, die sich hier ebenfalls niederschlagen. Mit den neuen Arbeitsmodellen wandelt sich die Bedeutung von Büros hin zu Räumen für persönlichen Austausch. Die qualitativen Anforderungen steigen und die »New Work«-Fähigkeit von Bürogebäuden wird zu einem entscheidenden Anmietungskriterium. Bisher sind keine Veränderungen der Standortpräferenzen erkennbar und zentrale Lagen bleiben trotz hoher Mieten gefragt. Insgesamt deuten die Implikationen dieser Studie auf einen langfristigen Stresstest für den Büromarkt durch die neuen Arbeitsmodelle hin.