Verkauf und Rückpacht von Agrarflächen (Sale and lease back): Analyse und Bewertung aus betriebswirtschaftlicher Sicht

Zahlreiche landwirtschaftliche Unternehmen in Deutschland waren in den letzten Jahren mit teilweise gravierenden Zahlungsschwierigkeiten als Folge von preis- und wetterbedingten Ertragsverlusten konfrontiert. Zur Liquiditätssicherung wurden und werden mitunter Agrarflächen verkauft und langfristig zurückgepachtet ('Sale and lease back' - SLB). Durch den Verkauf von Agrarflächen werden häufig stille Reserven aktiviert. In dieser Studie wird untersucht, ob die Bedingungen in den letzten Jahren - u. a. auch infolge der hohen Nachfrage von Investoren nach Agrarflächen - zur breiteren Nutzung von SLB in der Landwirtschaft geführt haben. Untersucht wird zudem, ob das Instrument aufgrund von Generationswechsel, steigenden Bodenpreisen und ungleicher Marktmacht am Bodenmarkt auch zu anderen strategischen Zwecken genutzt wurde. Weiter wird die Mikrostruktur des SLB-Marktes erforscht: Wer sind die Bodenkäufer und wie werden die Vertragsverhältnisse gestaltet. Außerdem werden Hemmnisse und Perspektiven der SLB-Nutzung in der Landwirtschaft beleuchtet. Auf der Grundlage von Experteninterviews zeigt sich, dass SLB vor allem in den neuen Bundesländern von Betrieben zu verschiedenen Zwecken genutzt wird - z. B. zur Vermeidung von finanziellen Notlagen, aber auch zur Finanzierung von Wachstums- und Rationalisierungsinvestitionen. Insbesondere bei der Existenz von hohen stillen Reserven im Zusammenhang mit stark im Wert gestiegenen Eigenflächen können sich durch SLB positive Effekte auf die betriebliche Entwicklung ergeben. Als Bodenkäufer treten meistens private nichtlandwirtschaftliche Investoren auf, wobei Privatpersonen mit hohen Vermögen bezüglich des Flächenumfangs dominieren. Die Investoren möchten Produktionsrisiken umgehen, stabile Werte sichern und eine moderate Rendite (ca. 1,5 bis 2,0 %) erwirtschaften. Das Engagement dieser Gruppe wird von den Experten jedoch als insgesamt rückläufig eingeschätzt. Neben Privatinvestoren treten auch die gemeinnützigen Landsiedlungs- und Landgesellschaften (LSLG) als SLB-Akteure auf, und zwar mit dem Ziel, ihren agrarstrukturellen Auftrag zu erfüllen. Im Unterschied zu den anderen Investoren wird von den LSLG eine konditionierte Rückkaufoption für den Verkäufer eingeräumt. Aufgrund der relativ kurzen Rückkaufsfrist ist der SLB-Marktanteil der LSLG jedoch insgesamt gering. Da das Grundstückverkehrsgesetz einen Vorrang für aktive Landwirte bei Flächenverkäufen vor Nichtlandwirten einräumt, werden diese rechtlichen Regelungen neben der hohen Affinität der Landwirte gegenüber Eigenland als wesentliche Hemmnisse für mehr SLB angesehen. Die künftige Entwicklung des SLB-Volumens wird von den Experten unterschiedlich eingeschätzt. In Modellrechnungen wird gezeigt, dass Bankkredite angesichts der aktuell günstigen Zinsen in den meisten Fällen gegenüber SLB vorzuziehen sind, wenngleich vielschichtige Aspekte zu berücksichtigen sind. Vor allem die mittel- bis langfristige Unternehmensstrategie und künftige Landpreise können einen entscheidenden Einfluss auf die Vorzüglichkeit der Alternativen haben. Bedeutsame Effekte von SLB auf agrarstrukturelle Entwicklungen in Deutschland sehen die Experten nicht.