Zukünftige Entwicklungen auf den Wohnungsmärkten in Deutschland

Die Entwicklung der Immobilienmärkte ist eng mit der regionalen demographischen Entwicklung verknüpft. So werden regionale Unterschiede in der Bevölkerungsentwicklung zu erheblich differierenden Entwicklungen auf den regionalen Immobilienmärkten führen. Die Studie zeigt, wie sich die Märkte für Wohnimmobilien unter den Bedingungen demographischer Veränderungen anpassen werden. Dazu werden zunächst die zentralen Determinanten des Angebots und der Nachfrage nach Wohnraum diskutiert. Die Wohnungsnachfrage wird durch die Zahl der Haushalte und deren Einkommen bestimmt. Für die Prognose werden die Ausgaben für Wohnraum in den 74 westdeutschen Raumordnungsregionen fortgeschrieben. Da Immobilien langlebige und regional gebundene Güter sind, kann das Angebot von Wohnungen nur sehr langsam reagieren. Damit führen Nachfrageänderungen zunächst zu deutlichen Preisänderungen. Diese machen es dann attraktiv, den Wohnungsbestand durch Um- und Neubauten anzupassen. Die Prognose der zukünftigen Wohnimmobilienpreise zeigt ein regional stark differenziertes Bild. In einigen Regionen wird die Zahl der Haushalte kräftig zunehmen, so dass hier im Zeitraum 2004 bis 2020 Preissteigerungen von über 45% zu erwarten sind. Diese Regionen finden sich vorwiegend in Süddeutschland. Aber auch einzelne nord- und westdeutsche Regionen - insbesondere die Großstädte Hamburg und Bremen - zeigen erhebliches Potential für Preissteigerungen. In anderen Regionen wird die Zahl der Haushalte abnehmen. Als Folge werden hier die Preise deutlich geringer zulegen. Diese Regionen finden sich besonders im Norden und in den mittleren Regionen Deutschlands. Eine ähnliche Entwicklung dürfte sich auch für viele ostdeutsche Regionen ergeben, für die aufgrund der Sondersituation auf dem ostdeutschen Immobilienmarkt allerdings keine explizite Prognose vorgenommen wurde. Die prognostizierte Entwicklung ist keineswegs naturgegeben und unabwendbar. Ein stärkeres regionales Einkommenswachstum würde zu entsprechend höheren regionalen Preissteigerungen bei Wohnimmobilien führen. Je mehr es Regionen zudem gelingt, ihre Attraktivität für Haushalte und dabei insbesondere für Familien zu erhöhen, desto höher dürften die Preissteigerungen ausfallen.